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Contrôle des loyers

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Le contrôle des loyers désigne toutes les mesures prises par les pouvoirs public pour encadrer, réduire, augmenter et plus généralement contrôler le niveau des loyers sur un marché immobilier donné. Ces pratiques sont vues de manière consensuelle par les économistes comme l'un des pires moyens de faire face à une crise du logement[1]. Comme le résume l'économiste suédois Assar Lindbeck (membre du jury du Prix Nobel d'économie : « Avec le bombardement, le contrôle des loyers est la meilleure façon de raser une ville »[2].

Présentation du contrôle des loyers

Le contrôle des loyers peut prendre de très nombreuses formes (plafond de loyer par mètre carré à Paris ou Bordeaux, interdiction de location de certains biens avec la loi Boutin ou le Diagnostic de Performance Energétique, etc.). Point commun entre toutes ces formes, les protections, comme toujours, sont difficilement réversibles, car elles ont créé des situations de droits acquis, qu’il faut ensuite racheter : la loi de 1948, les plafonds de loyers, les protections des locataires indélicats, les difficultés de revente des logements sociaux… constituent un inextricable maquis. Ainsi, alors que l'effet nocif des obligations de DPE pour les locataires est connu de l'intéressé, Bruno Lemaire a refusé en 2023 de revenir sur ces obligations dont les locataires sans logement sont les victimes[3].

Les offices d’HLM jouent un rôle incontournable, et il est reconnu que leur gestion n’est pas toujours optimum (exemple entre beaucoup d’autres, le contrôle sur les plafonds de ressources de leurs locataires…).

Solutions à la crise du logement

Searchtool-80%.png Article détaillé : Crise du logement.

Alors que les logements locatifs disponibles sont trop rares et chers, la seul politique efficace doit être une politique de l'offre, encourageant la construction. Pour cela, il faut lever les obstacles à leur développement, et non en ajouter de nouveaux. Pour faire face à la pénurie de logement entretenue par la réglementation, des mairies sont tentées de mettre en place un contrôle des loyers. Pourtant, cela revient à casser le thermomètre pour ne plus voir le problème, plutôt qu'à le régler. En l’occurrence, la pénurie de logement entretenue par une réglementation restrictive, alors qu'il faut encourager la construction de plus de logements, ce que seule une hausse des loyers peut permettre d'accomplir, en donnent les incitations financières nécessaires aux propriétaires et promoteurs pour mettre davantage de logements sur le marché. Les seules villes aux États-Unis réussissant ainsi à baisser le niveau de leurs loyers sont celles où les prix sont totalement libres et où la construction est ainsi encouragée[4].

Le droit de préemption par les communes est également à remettre sérieusement à plat, pour laisser le marché immobilier s'ajuster par la construction de nouveaux logements.

Le contrôle des loyers, infaisable usine à gaz

La France s'est longtemps obstinée à tenter de contrôler les loyers, en particulier au lendemain de la Seconde Guerre mondiale, avec la « loi 48 » connue encore aujourd'hui, pour sa complexité risible :

« Calculez pour chaque pièce la SURFACE REELLE (art 5), appliquez le coefficient correspondant à sa nature (art 6). Le produit vous donnera la SURFACE UTILE. Déterminez ensuite le coefficient d’éclairement (art 8), de vues (art 10) additionnez les et divisés par trois (art 7). Vous dégagerez un coefficient moyen. Vous aurez votre SURFACE CORRIGE. Additionnez les surfaces corrigées de toutes vos pièces, plus les surfaces utiles des annexes. Vous aurez le total de la surface du local. Après quoi déterminez le correctif d’ensemble (art 11) en faisant la moyenne des coefficients d’entretien (art 12) et de situation (art 13). Multipliez la surface corrigée totale par le correctif d’ensemble. Ajoutez les équivalences superficielles des équipements (art 14). Diminuez pour absence d’ascenseur (art 16). Majorez pour usage professionnel (art 15). Vous obtenez la SURFACE CORRIGEE TOTALE ! Il y a ensuite un prix de base du mètre carré selon le salaire de base qui donne le LOYER « SCIENTIFIQUE » MENSUEL. »
    — Décret du 23 novembre 1948 et ses commentaires paru dans la Vie Française du 8 octobre 1948

Témoignage impressionnant que fournit cette législation sur l’état de dégradation avancée d’une société qui se refuse à utiliser le mécanisme des prix et qui prétend fixer les valeurs suivant des procédés théoriques. Quelques extraits du décret sont tellement explicites : comment savoir ce qu’est une pièce « claire sur plus de la moitié de la surface », ou « ensoleillée une bonne partie de la journée vers le fin de mars ou exposée au midi et ensoleillée, à la même époque, pendant la moitié de la journée en raison d’un masque partiel » ; l’administration parisienne ayant renoncé à tenir compte des français qui vivent dans des régions où l’on fuit le soleil. La définition d’une « large rue » ou « un espace de verdure ayant au moins quinze mètres sans vis-à-vis » laisse rêveur. On ose à peine s’aventurer dans les coefficients de vétusté qui se réfèrent au « jeu des portes et fenêtre », aux « cloisons gauchies » ou encore aux « marches d’escaliers usées et branlantes ». Et on ne peut que renoncer à suivre le législateur dans son appréciation personnelle du chiffrage de l’emplacement car on discutera éternellement pour savoir dans quelle mesure la proximité d’un lycée compense l’absence d’un bureau de tabac et s’il vaut mieux être aux environs immédiats d’une bouche de métro ou d’un pharmacien. Cet abus dans la perversion du langage devient plus éclatant encore lorsqu’il s’agit d’évaluer les équivalents mètres carrés des équipements à l’aide d’une nomenclature incroyable où un poste d’eau chaude sur baignoire » vaut 3,75 m² et des WC commun à l’étage ou au demi-étage d’un immeuble collectif » valent 0,5 m² !

Résultats des contrôles des loyers contemporains

Les contrôles des loyers plus contemporains, menés par exemple à Paris, souffrent des mêmes défauts. Obligé de trouver des moyens de tenir (en partie) compte de la réalité et de son hétérogénéité, l'élu local à du laisser des possibilités de complément de loyer qui sont quasi systématiquement prises en compte par les propriétaires, les loyers de référence étant bien trop bas. Résultat du contrôle des loyers, tant sur les prix que par des conditions de DPE ou autres mesures restrictives, l'offre de logement disponible pour la location en 2023 avait baissé de 34% par rapport à 2022 selon les agents immobiliers[5]

A Berlin, l'expérience du gel des loyers a « malgré ses bonnes intentions [la politique] a eu des conséquences plutôt désastreuses »[6]. Pareillement, la fin du contrôle des loyers en Argentine a permis en 10 jours de doubler le nombre d'appartements en location dans la capitale Buenos Aires, et une baisse des loyers d'environ -20%[7].

Notes et références

  1. ↑ Quelques études démontrant l’imbécilité du contrôle des loyers
  2. ↑ Assar Lindbeck, The Political Economy of the New Left, New York, Harper and Row, 1972, p. 39
  3. ↑ Passoires thermiques : « Pas question de modifier le calendrier », assure Bruno Le Maire, 20 Minutes
  4. ↑ Repeat after me: building any new homes reduces housing costs for all, Financial Times, 15 septembre 2023
  5. ↑ Location : pourquoi y a-t-il une pénurie de logements dans toute la France ?, Le Progrès
  6. ↑ Gel des loyers à Berlin : retour sur une solution glissante, "CNRS Le journal", 1er février 2024
  7. ↑ Murió la Ley de Alquileres: ya se duplicó la oferta de departamentos en CABA y caen los precios

Bibliographie

  • 1972, John C. Moorhouse, "Optional [rousing Maintenance Under Rent Control", South economic journal, Vol 39, pp93-106
  • 1975, Michael Walker, dir., "Rent Control: A Popular Paradox", Vancouver: The Fraser Institute.
  • 1982, M. Bruce Johnson, "Resolving the Housing Crisis: Government Policy, Decontrol and the Public Interest", Pacific Research Inst for Public
  • 1989, R. W. Grant, "Rent Control and the War Against the Poor", Quandary house
  • 1993, Walter Block, "Rent control", In David R. Henderson, dir., "The Fortune Encyclopedia of Economics: 141 Top Economists Explain the Theories, Mechanics, and Institutions of Money, Trade, and Markets", New York: Time-Warner Books, Inc., pp421-426
  • 1994, Walter Block, "Rent Control: A Case Study of British Columbia", Mid Atlantic Journal of Business, Vol 30, n°3, December, pp299-304
  • 1995, Patrick Mungovan, "The Ravages of Rent Control", Chalcedon Rep., June, n°359, pp31-32
  • 1997, Walter Block, Gene McDonough, "The Evils of Rent Control". Consent, n°27, pp10-11
  • 1998, Joseph Horton et al., "Rent Control: An Economic Abomination", Internation Journal Value Based Manager, Vol 11, pp253-263

Voir aussi

Liens externes

B0.jpg Discussions sur le forum
Mathieu Laine à Ripostes sur le logement (for)
Crise du logement ? (for)


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